Imóvel perdido por evicção: a ação de indenização não precisa seguir a ordem dos vendedores, e quem já tinha repassado o imóvel também pode cobrar o próprio dano, decide o STJ

A ordem de um vendedor de cada vez vale para a denunciação da lide, dentro de outro processo. Na ação própria de indenização, essa ordem não existe; o que se exige é a prova do dano e da sua ligação com a conduta de quem é processado.

O caso

Segundo o acórdão, na década de 1990 o primeiro vendedor recebeu lotes de terra de uma sociedade, em pagamento por serviços que lhe prestara. Em 1996, vendeu um desses lotes a um comprador, declarando no contrato que o bem estava “livre e desembaraçado de quaisquer ônus”; a venda foi averbada no registro de imóveis em janeiro de 1997. Em dezembro de 2008, esse comprador transferiu o imóvel à filha, que passou a constar como proprietária na matrícula. Em 2012, uma decisão transitada em julgado, proferida em ação popular movida contra a sociedade de quem os lotes tinham vindo, determinou o cancelamento definitivo da matrícula, com a desconstituição de todos os registros e averbações. Em 2015, depois de saberem da perda e do cancelamento do registro, pai e filha processaram diretamente o primeiro vendedor.

A sentença condenou o vendedor a restituir ao pai R$ 7.398,00 e excluiu a filha do processo, por não ter contratado diretamente com ele. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina inverteu a solução quanto ao pai: como a perda recaiu sobre a filha, proprietária na época, ele não seria parte legítima. A exclusão da filha não foi discutida na apelação e ficou mantida. O tribunal entendeu que, revogado o dispositivo do Código Civil que permitia notificar qualquer dos vendedores anteriores, “não é mais viável a responsabilização do alienante mediato sem que o alienante imediato também tenha sido acionado pelo adquirente”, e que a filha deveria processar primeiro o pai, para que este, depois, cobrasse do primeiro vendedor.

O que a Terceira Turma decidiu

No REsp 2.258.689/SC (Rel. Min. Nancy Andrighi), julgado em 6 de outubro de 2026 e publicado no DJEN de 9 de outubro de 2026, a Terceira Turma do STJ, por unanimidade, conheceu em parte do recurso e, nessa extensão, deu-lhe parcial provimento para reconhecer a legitimidade do pai e devolver o processo à origem, para que prossiga. A ementa resume a razão de decidir:

5. Embora a denunciação da lide deva ser promovida em face do alienante imediato, não há semelhante restrição na ação autônoma de indenização, que pode ser proposta por quem alegue ter sofrido dano próprio, seja o evicto, seja outro integrante da cadeia dominial, desde que presentes os pressupostos da responsabilidade civil. 6. A indenização, em cada caso, deve corresponder ao dano pessoal efetivamente sofrido, não se confundindo com as verbas asseguradas ao evicto pelo art. 450 do Código Civil.STJ — REsp 2.258.689/SC, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 6/10/2026, ementa, itens 5 e 6

O ponto de partida é a diferença entre dois caminhos. O primeiro é a denunciação da lide: no próprio processo em que o comprador corre o risco de perder o bem, ele chama ao processo quem lhe vendeu. Pelo art. 125, I, do Código de Processo Civil, essa chamada se faz “ao alienante imediato”, e a relatora concluiu que “[o] regime legal, portanto, não autoriza que o adquirente denuncie diretamente seu alienante mediato”. O segundo caminho é a ação autônoma de indenização. A denunciação é opcional: segundo o voto, o próprio art. 125, § 1º, prevê que o direito de regresso se exerce por ação autônoma quando a denunciação for indeferida, deixar de ser promovida ou não for permitida. Daí a conclusão de que “não há peremptoriedade na perda do direito decorrente da evicção pela ausência de denunciação da lide”.

E a ordem que vale para a denunciação não se transporta para a ação autônoma. Para a relatora, o art. 125, I, do Código de Processo Civil disciplina a intervenção de terceiros e “não estabelece, contudo, condição de procedibilidade ou ordem obrigatória para o ajuizamento de ação autônoma destinada à reparação de danos”. Quem perdeu o bem pode processar diretamente um vendedor anterior com quem não contratou, “desde que exista fundamento jurídico para sua responsabilização e sejam demonstrados, no mérito, os respectivos pressupostos”.

Quem já tinha vendido o imóvel também pode cobrar

O pai já não era dono do imóvel quando a matrícula foi cancelada. Ainda assim, o STJ reconheceu que ele podia processar o primeiro vendedor, de quem comprara, sem precisar ser antes processado pela filha. A legitimidade, explicou a relatora, se examina pela relação afirmada na petição inicial (a chamada teoria da asserção), e o pedido dele não se apoiava só na evicção sofrida pela filha: apoiava-se também na própria relação com o vendedor, que declarara no contrato a inexistência de ônus ou ações sobre o bem, e nos danos morais que o pai alegou ter sofrido ao descobrir a perda do imóvel que comprara e passara à filha.

Assim, a circunstância de [o pai] não ostentar a condição de proprietário do imóvel quando efetivada a perda do bem poderá repercutir na apuração da existência e da extensão de eventual dano patrimonial por ele suportado, mas não autoriza, por si só, sua exclusão do polo ativo por ilegitimidade.STJ — REsp 2.258.689/SC, voto da relatora, Min. Nancy Andrighi

O voto separa as duas situações. Na garantia legal da evicção, a reparação observa o art. 450 do Código Civil. Na pretensão por dano próprio, causado por ato de um integrante da cadeia, a indenização corresponde ao “dano pessoal efetivamente sofrido”. Segundo o voto, é por essa segunda via, a da responsabilidade civil, que se examina a ação contra o vendedor anterior.

O que a decisão não resolve

Legitimidade não é vitória. A relatora foi explícita: “O reconhecimento da legitimidade ativa, contudo, não importa reconhecimento da existência do direito à indenização postulada.” O dano alegado, a sua extensão e a ligação com a conduta do vendedor são questões de mérito, que voltam à origem para exame das provas. Também volta em aberto a prescrição, alegada pelo vendedor na apelação e não examinada, porque o tribunal estadual a julgou prejudicada.

A filha ficou de fora por falta de recurso. O voto afirma que ela, proprietária quando o bem se perdeu, poderia ter processado diretamente o primeiro vendedor e que a sentença errou ao excluí-la. Mas, como não houve recurso contra a sentença nesse ponto, a questão ficou preclusa, e o STJ examinou apenas a legitimidade do pai. A lição é processual: quem é excluído de um processo por ilegitimidade precisa recorrer no momento próprio.

A denunciação continua com ordem. Nada muda quanto à denunciação da lide, que segue dirigida ao vendedor imediato. O que a decisão afasta é a transposição dessa ordem para a ação autônoma.

É decisão de Turma. O julgamento não foi feito sob o rito dos recursos repetitivos e não tem efeito vinculante. Indica como a Terceira Turma do STJ resolve a questão, mas outros órgãos podem decidir de modo diferente.

O que conferir

Primeiro, a cadeia de vendas na matrícula: quem vendeu a quem, quando e em que termos. Segundo, o que cada vendedor declarou no contrato e na escritura sobre ônus, ações judiciais e garantia da evicção: foi uma declaração dessa natureza que sustentou, no caso julgado, a legitimidade de quem já tinha repassado o imóvel. Terceiro, a decisão que levou à perda do bem: a data, o trânsito em julgado e se o comprador participou daquele processo, o que interessa para saber se havia lugar para denunciação da lide. Quarto, a prova do dano de cada um: preço pago, despesas, benfeitorias e, se for o caso, o dano moral alegado. Quinto, os prazos, que no caso julgado ainda serão examinados, e, havendo exclusão de alguém do processo por ilegitimidade, se houve recurso no tempo certo.

Para quem vende, a decisão mostra o peso das declarações feitas no contrato: a afirmação de que o bem estava livre de ônus sustentou, no caso, o pedido de quem comprou e depois repassou o imóvel. Para quem perdeu o imóvel, a ação contra um vendedor anterior da cadeia é possível sem percorrer a cadeia elo por elo; o resultado depende do fundamento da responsabilidade, da prova do dano e da sua ligação com a conduta do vendedor, além do exame da prescrição.

— C.B.