Imóvel em leilão: o que o edital não mostra e as vias legais com menor disputa

No leilão, o desconto é a parte visível do negócio. O risco está no que o edital não diz, e o tempo para reagir se conta em dias.

Imóveis chegam a leilão por três caminhos, cada um com regras próprias. No leilão judicial, o bem penhorado em uma execução é alienado segundo os arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil. No leilão extrajudicial, o banco ou outro credor fiduciário vende o imóvel cuja propriedade consolidou depois do inadimplemento, nos termos do art. 27 da Lei 9.514/1997. Na falência, os ativos da massa são vendidos pelas modalidades do art. 142 da Lei 11.101/2005.

Por que o preço pode ficar abaixo da avaliação

No leilão judicial, o limite é o preço vil. A lei o define assim: “Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação” (CPC, art. 891, parágrafo único).

No leilão extrajudicial do imóvel com alienação fiduciária, o segundo leilão aceita o maior lance que cubra a dívida, as despesas e os encargos. Se não houver lance nesse valor, o credor pode aceitar, “a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem” (Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º).

Na falência, o leilão ocorre em até três chamadas: na primeira, no mínimo pelo valor de avaliação; na segunda, por no mínimo 50% desse valor; na terceira, “por qualquer preço” (Lei 11.101/2005, art. 142, § 3º-A). A lei acrescenta que a venda “não estará sujeita à aplicação do conceito de preço vil” (art. 142, § 2º-A, V).

O que o edital precisa dizer, e o que ele não resolve

O edital do leilão judicial deve trazer a descrição do bem com remissão à matrícula, o valor da avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento e a “menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados” (CPC, art. 886, I, II e VI). É a peça central, mas não substitui a leitura da matrícula, que registra penhoras, hipotecas e indisponibilidades, nem a do processo de origem, onde aparecem as intimações que a lei exige antes da venda (CPC, art. 889).

A razão é a força da arrematação. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, ela é “considerada perfeita, acabada e irretratável” (CPC, art. 903). Pode ser invalidada por preço vil ou outro vício, considerada ineficaz ou resolvida por falta de pagamento, mas o juiz só decide essas situações se provocado “em até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação” (art. 903, §§ 1º e 2º). O arrematante pode desistir e reaver o depósito se provar, nos dez dias seguintes, “a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital” (art. 903, § 5º, I).

Débitos do imóvel: o que se resolve no preço

Os tributos ligados ao imóvel, como regra, acompanham quem o adquire. Na arrematação, a regra muda: “No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço” (CTN, art. 130, parágrafo único). O CPC segue a mesma lógica para os demais créditos: na alienação, “os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência” (art. 908, § 1º).

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 1.134, fixou a seguinte tese: “Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.” (REsp n. 1.914.902/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Primeira Seção, julgado em 9/10/2024, DJe de 24/10/2024.)

A tese tem um limite temporal. Houve modulação: ela vale para os editais publicados depois da ata do julgamento, ressalvadas as ações judiciais e os pedidos administrativos pendentes, aos quais se aplica de imediato. A data do edital, portanto, entra na conta de quem pretende arrematar.

Falência: bem livre de ônus, com exceções

Na venda de ativos da massa falida, o objeto da alienação “estará livre de qualquer ônus e não haverá sucessão do arrematante nas obrigações do devedor, inclusive as de natureza tributária, as derivadas da legislação do trabalho e as decorrentes de acidentes de trabalho” (Lei 11.101/2005, art. 141, II). A proteção não vale quando o arrematante é sócio da sociedade falida ou sociedade controlada pelo falido, parente do falido ou de sócio até o quarto grau, ou alguém identificado como agente do falido para fraudar a sucessão (art. 141, § 1º).

As vias legais com menor disputa

Nem toda aquisição passa por um leilão disputado. Antes do leilão judicial, o credor pode requerer a alienação por iniciativa particular, por conta própria ou por corretor ou leiloeiro credenciado, com prazo, preço mínimo e condições fixados pelo juiz (CPC, art. 880). Se não houver interessado no primeiro leilão, o edital já indica a data do segundo leilão (art. 886, V), em que o limite passa a ser o preço vil.

Quem prefere pagar em prestações pode apresentar proposta por escrito: até o início do primeiro leilão, por valor não inferior ao da avaliação; até o início do segundo, por valor que não seja vil. A proposta deve oferecer pelo menos 25% à vista e o restante em até 30 meses, garantido por hipoteca do próprio imóvel, e não suspende o leilão; a proposta de pagamento à vista sempre prevalece (CPC, art. 895, I, II, §§ 1º, 6º e 7º).

No financiamento de imóvel residencial com alienação fiduciária, se o segundo leilão terminar sem lance que atenda ao valor exigido, a dívida é considerada extinta e o credor fica “investido da livre disponibilidade” do bem (Lei 9.514/1997, art. 26-A, § 4º), o que abre espaço para a venda direta pelo próprio credor. Na falência, além do leilão, a lei admite o “processo competitivo organizado promovido por agente especializado” e “qualquer outra modalidade, desde que aprovada nos termos desta Lei” (Lei 11.101/2005, art. 142, IV e V).

O que define o negócio

O leilão premia quem chega ao lance sabendo o que compra. Edital conferido com a matrícula e com o processo, débitos identificados, ocupação esclarecida e prazos anotados: é esse exame, feito antes do lance, que separa o desconto da dívida herdada, e que permite escolher, entre o leilão e as vias de venda direta, a que se ajusta a cada imóvel.

— L.H.B.