Áreas de atuação / Assessoria em Leilões
Assessoria em Leilões
Exame jurídico de leilões judiciais e extrajudiciais, vendas em falência e venda direta de imóveis urbanos e rurais: edital, matrícula, débitos, ocupação e prazos, do estudo anterior ao lance até o registro em nome de quem arrematou.
Do preço e do risco
No leilão judicial, quando o juiz não fixa preço mínimo, só se recusa o lance inferior a metade da avaliação (CPC, art. 891, parágrafo único). Na falência, depois de duas chamadas sem venda, o bem pode ser vendido por qualquer preço (Lei 11.101/2005, art. 142, § 3º-A, III).
Em contrapartida, assinado o auto, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável (CPC, art. 903). Quem arremata tem dez dias para desistir se provar ônus real ou gravame que o edital não mencionou (art. 903, § 5º, I). O que não foi examinado antes do lance passa a ser problema de quem comprou.
- O edital informa ônus, recursos e processos pendentes?
- A matrícula confirma o que o edital descreve?
- Há débitos de tributos ou de condomínio, e quem responde por eles?
- O imóvel está ocupado? Por quem, e a que título?
- Quais prazos ainda correm depois da arrematação?
Da atuação
Edital e processo de origem
Conferência do edital com os autos: avaliação, preço mínimo, condições de pagamento e a menção a ônus, recurso ou processo pendente que a lei exige (CPC, art. 886).
Matrícula e registro
Leitura da cadeia registral do imóvel: penhoras, hipotecas, indisponibilidades e demais gravames que podem acompanhar o bem depois do leilão.
Débitos do imóvel
Tributos e débitos que recaem sobre o bem. Na arrematação, a sub-rogação ocorre sobre o preço (CTN, art. 130, parágrafo único; CPC, art. 908, § 1º).
Ocupação e imissão na posse
Situação de quem ocupa o imóvel e expedição da carta de arrematação com o mandado de imissão na posse (CPC, art. 901, § 1º).
Prazos e nulidades
Intimações que a lei manda fazer antes da venda (CPC, art. 889), preço vil e os dez dias para alegar vício depois da arrematação (CPC, art. 903, §§ 1º e 2º).
Imóvel com alienação fiduciária
Leilões extrajudiciais promovidos pelo credor fiduciário, com as regras do segundo leilão e a preferência do devedor (Lei 9.514/1997, art. 27, §§ 2º e 2º-B).
Falência e recuperação judicial
Venda de ativos da massa: o bem é alienado livre de ônus e sem sucessão nas obrigações do devedor, ressalvadas as exceções legais (Lei 11.101/2005, art. 141).
Imóvel rural
Fazendas e glebas recebem o mesmo exame de edital, matrícula, débitos e ocupação, somado à documentação própria do imóvel rural.
Das modalidades com menor disputa
Nem toda aquisição passa por um leilão disputado. A lei prevê vias em que, em regra, há menos concorrentes, cada uma com requisitos próprios.
Alienação por iniciativa particular
Antes do leilão, o credor pode pedir a venda por conta própria ou por corretor ou leiloeiro credenciado, com prazo, preço mínimo e condições fixados pelo juiz.
CPC, art. 880
Proposta de pagamento parcelado
Apresentada por escrito até o início do primeiro leilão, pelo valor da avaliação, ou até o início do segundo, por valor que não seja vil. Exige pelo menos 25% à vista e o saldo em até 30 meses, garantido por hipoteca do próprio imóvel. A proposta à vista sempre prevalece.
CPC, art. 895
Segundo leilão
O edital já indica a data do segundo leilão para o caso de não haver interessado no primeiro. Não se aceita lance de preço vil: abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, sem mínimo, abaixo de metade da avaliação.
CPC, arts. 886, V, e 891
Imóvel retomado pelo credor fiduciário
No segundo leilão extrajudicial, sem lance que cubra a dívida e os encargos, o credor pode aceitar, a seu exclusivo critério, lance de pelo menos metade da avaliação. Nos financiamentos de imóvel residencial, sem lance suficiente, a dívida se extingue e o credor fica com a livre disponibilidade do bem.
Lei 9.514/1997, arts. 27, § 2º, e 26-A, § 4º
Venda de bens na falência
Leilão em até três chamadas: no mínimo pela avaliação, depois por no mínimo 50% dela e, por fim, por qualquer preço. A lei admite ainda processo competitivo organizado e outras modalidades aprovadas, e afasta o conceito de preço vil.
Lei 11.101/2005, art. 142, IV, V, § 2º-A, V, e § 3º-A
Menor disputa não significa disputa afastada. Impedir, perturbar ou fraudar arrematação judicial, ou afastar concorrente por violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem, é crime (Código Penal, art. 358). A assessoria trabalha dentro das regras do edital e da lei.
Dos tributos anteriores e da cláusula do edital
O Superior Tribunal de Justiça fixou, no Tema Repetitivo 1.134, a seguinte tese: “Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.” (REsp n. 1.914.902/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Primeira Seção, julgado em 9/10/2024, DJe de 24/10/2024.)
Houve modulação: a tese vale para os editais publicados depois da ata do julgamento, ressalvadas as ações judiciais e os pedidos administrativos pendentes, aos quais se aplica de imediato. Por isso, a data do edital e o histórico do caso entram no exame.
Fonte: STJ, Precedentes Qualificados, Tema 1.134 (abre em nova aba)
Do edital ao registro
Antes do lance
Leitura do edital e do processo de origem, pesquisa da matrícula, dos débitos e da ocupação, e parecer escrito com os riscos identificados.
No leilão
Acompanhamento das condições do edital, da forma de pagamento e, quando cabível, da proposta parcelada ou da via de venda direta.
Depois da arrematação
Prazos de impugnação, carta de arrematação, imissão na posse e registro do imóvel em nome de quem arrematou.
Das publicações nesta matéria
Atualizada a cada nova publicação desta matéria.
Das decisões e notícias recentes
Títulos e resumos reproduzidos dos portais oficiais dos tribunais; os links abrem no site de cada um.
-
Em repetitivo, Corte Especial define critérios para penhora de salário por dívidas não alimentares (abre em nova aba, no site do tribunal)
De acordo com o colegiado, regra da impenhorabilidade pode ser mitigada se não forem possíveis outros meios de execução e se direito à subsistência digna do devedor não for afetado.
Da legislação e das fontes oficiais
Principais diplomas aplicáveis
- CPC (Lei 13.105/2015) (abre em nova aba) — arts. 879 a 903 (alienação, leilão judicial e arrematação) e 908, § 1º (sub-rogação no preço).
- Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966) (abre em nova aba) — art. 130, parágrafo único (arrematação em hasta pública).
- Lei 9.514/1997 (abre em nova aba) — arts. 26-A e 27 (leilão extrajudicial do imóvel com alienação fiduciária).
- Lei 11.101/2005 (abre em nova aba) — arts. 141 e 142 (venda de ativos na falência).
- Código Penal (Decreto-Lei 2.848/1940) (abre em nova aba) — art. 358 (violência ou fraude em arrematação judicial).
Jurisprudência na fonte
Do atendimento
Para análise de edital ou de oportunidade, entre em contato com o escritório.
O exame jurídico de cada leilão é feito antes do lance: edital, matrícula, processo de origem e débitos.